Quels sont les principaux objectifs du dispositif Duflot ?

Quels sont les principaux objectifs du dispositif Duflot

Instauré depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot d’aide à l’investissement locatif proposé par le ministère de logement, est venu se substituer à la loi Scellier. Cette loi se rattache à l’immobilier neuf comme à celui qui est en cours d’achèvement dans la France Métropolitaine ou dans les îles et les départements d’Outre-mer. A l’instar de toutes les lois de défiscalisation, elle a des objectifs en faveur du propriétaire, de l’Etat et du citoyen locataire.

Loi Duflot : un dispositif de défiscalisation intéressant !

Le dispositif de défiscalisation appelé loi Duflot a pris la place de l’ancien dispositif Scellier. Toutefois, il est plus exigeant en termes de contreparties sociales et plus efficace puisqu’il a permis la construction de 40 000 logements par an (contre 30 000 pour le Scellier), cliquez ici.

Il peut être mobilisé à l’occasion de l’acquisition d’un bien immobilier neuf par un propriétaire afin de bénéficier d’une belle réduction d’impôts même s’il dispose de quelques droits intéressants. En matière de fiscalité, son principal objectif consiste à bâtir des logements accessibles, notamment, dans les zones où la demande de logements est la plus forte.

Tout investisseur est engagé de louer son logement pendant neuf ans, en tant que résidence principale, à des locataires qui ne peuvent être ni des ascendants, ni des descendants, ni membres du foyer fiscal de l’investisseur. En effet,  la première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement. Quant aux ressources de ces locataires, qui devraient être inférieures à un plafond, en fonction de la composition du ménage, seront remarquablement réduites par rapport à ceux du dispositif Scellier, et ce dans le but d’aider les classes modestes et moyennes, notamment celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.

Le plafond de loyer dépend de la zone où se trouve le logement et sa surface et peut même être modulé à la baisse localement par arrêté du préfet de région afin d’être adapté au marché locatif local et d’être inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché. Cela dit que le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis à une contrepartie sociale où un investisseur est tenu de louer son bien à un loyer inférieur au prix du marché et à des ménages aux ressources intermédiaires.

Conditions pour devenir éligible au dispositif

Un appartement ou une maison doit être assujetti à un certain nombre de critères comme sa localisation géographique ainsi que performances techniques et surtout la question de son efficacité énergétique.

Le dispositif a choisi plusieurs secteurs : les zones A, A bis, B1 et B2 composées d’un certain nombre de municipalités selon leur géographie et leur cotation sur le marché de l’immobilier et en contrepartie, le loyer au mètre carré à appliquer dans chacune des zones Duflot est limité. (La liste des zones A, B, C est précisée sur le site Internet du ministère du Logement.) Le plafond du calcul fiscal Duflot est conditionné par le maximum d’achat du logement Duflot utilisé dans le calcul de la réduction fiscale qui est fixé à 5 500€/m².

Ce plafond s’utilise uniquement pour le calcul de la réduction d’impôt. Cela ne veut pas dire que l’investissement dans un logement qui dépasse ce prix au mètre carré est interdit. Mais au-delà du seuil précisé, seule la partie égale à 5 500€/m² bénéficiera de la réduction d’impôt.

Prenons l’exemple de Madame Leroi qui acheté un appartement de 30m² à Paris à 175 000€. Elle est bel et bien éligible en loi Duflot. La réduction d’impôt n’est pas de 31 500€ (= 0,18 x 175 000€) mais de 29 700€ (= 0,18 x 5 500€ x 30m²) sur 9 ans.

Le plafond de loyers Duflot est le montant du loyer hors charge maximum autorisé dans un investissement Duflot. On peu décidément le calculer à partir de la surface pondérée Duflot du logement, multiplié à un prix au m² fixé suivant la zone dans laquelle l’investissement est réalisé, et multiplié par un coefficient multiplicateur.

Le calcul de la surface pondérée Duflot se calcule ainsi :

La surface habitable + la moitié de la surface des annexes.

Les surfaces annexes sont plafonnée à 8m² (cave, balcon, terrasse).

Mais, pour être éligible à la loi dite Duflot, les constructions neuves doivent être conformes aux normes et aux standards de très basse consommation énergétique. Les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique : par exemple en métropole, les logements neufs, qui respectent la réglementation thermique 2012 -RT2012- si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas de l’octroi d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.

Stratégie adoptée

Un logement Duflot peut être obtenu par un contribuable via un prêt immobilier consenti par une banque ou un organisme financier de son choix. Ainsi la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est effectuée en addition des autres réductions d’impôt dont celui du dispositif Duflot. L’alternative d’acquérir un bien immobilier par un prêt permet aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux tout en ayant des rentrées de revenus d’un futur locataire afin de compenser tout ou une partie des remboursements de l’achat du bien immobilier.

Des avantages très attractifs !

Avec cette loi de fiscalité un nouveau propriétaire sera en mesure de réaliser des économies considérables par rapport aux coûts de ses impôts sur le revenu. En effet, la réduction atteint 18% de la valeur du bien immobilier. C’est ce qui aide à réduire ses charges fiscales et préparer sa retraite grâce à des rentes locatives pérennes, versées en permanence. Tout ça en plus de la sécurité sociale qui pourrait profiter à votre famille.

Le dispositif Duflot prévoit en effet une réduction de la fiscalité très alléchante, s’élevant à 18% du coût du bien immobilier avec un plafonnement de 54 000 euros. Il s’agit d’une réduction qui s’étend de façon linéaire et uniforme sur une période de 9 ans, soit un montant maximum déductible de l’impôt sur le revenu de 6 000 euros par an tout au long de la période prévue par la loi. Il s’ensuit que toute acquisition d’un bien immobilier parfaitement optimisée peut constituer un investissement égal à 300 000 euros, un apport financier non négligeable. Le développement des projets de construction instauré par Duflot est une solution pour l’amélioration de la qualité de vie et l’environnement paysager des zones urbaines en apportant un environnement vert et soigné aux endroits correspondants.

Pinel ou Duflot ?

La loi Pinel  est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a succédé à la Loi Duflot à partir du 12 décembre 2014. Les deux projets ont un même principe, consistant à proposer une réduction d’impôt à tout contribuable ayant investi dans un le neuf, afin de louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Contrairement à la loi Duflot, le but du projet pinel est d’élargir le champ d’application de la loi, tant pour les investisseurs que pour les locataires.

En voici les principaux changements :

– Élargissement des zones éligibles

– Réduction d’impôt maximum relevée à 21%

– Possibilité de louer à sa famille (pour ascendants ou descendants)

– Plafonds de loyers revus à la baisse

– Rallongement de la durée de location à 12 ans

– Plafonds de ressources des locataires revus à la hausse

– Avantage fiscal calculé sur la totalité du montant investi dans une SCPI